Um dos pontos mais discutidos e polêmicos do novo Código Civil está no artigo 1.336, que trata dos deveres dos condôminos, no condomínio edilício, estatuindo o parágrafo 1º deste artigo: "O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
 

Este preceito determina uma mudança considerável com relação ao direito anterior, pois a Lei nú mero 4.591, de 1964 (Lei dos Condomínios em edificações), afirma, no artigo 12, parágrafo 3º, que o condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na convenção fica sujeito ao juro moratório de um por cento ao mês, e multa de até 2^O%  sobre o débito.

A maioria das convenções seguia esse teto, admitido pela Lei nº 4.591, estabelecendo a multa de 20% sobre o débito do condômino inadimplente. Como fica a situação, diante do novo Código Civil, que reduziu para o máximo de dois por cento a multa do condômino impontual no cumpri- mento de suas obrigações?

Formaram-se duas correntes: a primeira defende que o teto de 2%, previsto no Código Civil, só se aplicando para as convenções de condomínio que forem celebradas depois da entrada em vigor da nova legislação, respeitando-se o que prescreviam as convenções anteriores ao Código, que, como atos jurídicos perfeitos, têm de ser respeitadas.

A segunda corrente entende que a regra do artigo 1.336, parágrafo 1º, do novo Código Civil é norma de ordem pública e as convenções celebradas anteriormente têm de ser adaptadas ao mesmo, ficando sem efeito as regras que estabeleciam multas acima de dois por cento sobre as quantias em atraso.

Logo que foi promulgado o Código Civil abordei este tema, aqui, e volto ao mesmo porque continua gerando dúvidas, debates por todo o país, e há algumas informações que desejo transmitir.

   O professor Carlos Alberto Maluf, em artigo que foi largamente difundido, firmou posição no sentido de que a multa e os juros previstos no parágrafo lº do artigo 1.336 do Código Civil de 2002 só têm aplicação naqueles condomínios constituídos na vigência da nova lei civil de 2002; nos condomínios constituídos na vigência da lei anterior, em cujas convenções estiver prevista a multa de 20%, deve ser ela ainda aplicada, isto porque, argumenta Maluf, a lei nova, embora tenha aplicação imediata, deverá respeitar, entre outras hipóteses, o ato jurídico perfeito, que deve ser entendido como aquele praticado e já consumado na vigência da lei anterior.

Em São Paulo, o Judiciário, em primeira instância, já se manifestou algumas vezes sobre a ques tão. No Processo 10120-2102, do juízo da 7a Vara Cível do Foro Regional 1 - Santana, tendo como autor o Conjunto Residencial das Palmeiras e réu J. R. T.C,  o juiz titular Antônio Jeová da Silva Santos - aliás, eminente jurista - proferiu sentença, em 12 de fevereiro de 2003, decidindo que a multa a ser cobrada naqueles condomínios formados antes do início da vigência do Código Civil de 2002 será a que for fixada na convenção do condomínio, até pela natureza jurídica da convenção do condomínio, que é contratual, tratando-se de ato jurídico perfeito, que não pode ser atingido por lei posterior não podendo o legislador, sem maltratar a Constituição (diria o desembargador Milton Nobre) emitir lei com caráter retroativo. O juiz Antônio Jeová da Silva Santos esclarece:  'Ainda que alguma parcela venha a se vencer depois de 12 de janeiro de 2003, a multa será de 20%', e esta conclusão é estribada em Carlos Maximiliano, Serpa Lopes e Paul Roubiec segundo os quais a lei tem aplicação imediata no condomínio legal, mas, no condomínio convencional, aplica-se a lei da época em que ele foi formado, e, ademais, a relação travada entre condômino e condomínio não é de consumo, sendo inaplicável, também, o Código de Defesa do Consumidor.  

Os administradores de condomínios começam a respirar aliviados com esta tendência da doutri na e da jurisprudência (observem que eu disse 'tendência"), pois a inadimplência nos edifícios resi denciais atinge níveis assustadores. Como eu expus em outro artigo, há morador de apartamento de luxo que usa carro importado, festeja com grande baile os 15 anos da filha (e nem convida os vizinhos!), viaja para a Europa, de vez em quando sai a fotografia dele em colunas sociais, e não paga o condomínio, onerando os outros condôminos, que têm de suportar por ele as despesas co muns. Se a multa não puder passar de 2%, os maus pagadores vão ficar ainda mais felizes, satisfei tos, e desfilar pela portaria dos prédios em que vivem rindo gostosamente diante dos outros mora- dores, que pagam por eles as despesas, obrigações e compromissos originados do condomínio. 

Tem graça isso?