Deve-se privilegiar o interesse coletivo dessa comunidade
em detrimento do interesse individual do condômino

Em épocas em que se fala em crise, as pessoas costumam escolher pagar as dívidas consideradas mais urgentes, aquelas que podem causar maiores transtornos. E deixarem para depois as dívidas consideradas menos importantes.

Uma das que ficam para depois é o pagamento das taxas do condomínio.

Além disso, há muitas vendas de apartamentos celebradas por meio dos chamados contratos de gaveta, ou seja, simples promessas de venda e compra, que não são registradas no cartório de registro de imóveis.

Nessas hipóteses, as dívidas das taxas de condomínio são de responsabilidade do Promitente Vendedor ou do Promitente Comprador?

O Superior Tribunal de Justiça havia firmado a tese em recurso repetitivo REsp n.º 1.345.331 sobre esse assunto. A imissão na posse estabelece a responsabilidade do promitente comprador, pelas despesas condominiais surgidas após esse momento. Assim, seria de exclusiva responsabilidade do comprador o pagamento das taxas condominiais.

Contudo, em julgamento mais recente nos autos do Recurso Espacial REsp 1442840, o Tribunal adequou a interpretação dessa tese.

Na decisão mais recente, observou-se que, naquele outro caso julgado, não se desconstituiu a penhora sobre o imóvel, que ainda constava como propriedade o promitente vendedor. Isso poderia aparentar uma contradição, já que a conclusão foi pela responsabilidade do comprador.

Essa suposta contradição é resolvida à luz da teoria da dualidade da obrigação, segundo a qual o promitente comprador não é titular do direito real de propriedade. Tem apenas direito real de aquisição, caso registrado o contrato de promessa de compra e venda. Dessa forma, o condomínio ficaria impossibilitado de penhorar o imóvel, e restariam à execução, à cobrança do débito, apenas os bens pessoais do promitente comprador, se existissem.

Esse resultado não está de acordo com a natureza e a finalidade da obrigação propter rem, que é aquela que recai sobre a pessoa, por causa da titularidade do direito real em relação ao bem. A simples promessa de compra e venda não é suficiente para extinguir a responsabilidade do proprietário pelo pagamento das despesas de condomínio, pois a fonte da obrigação propter rem é a situação jurídica de direito real, não a manifestação de vontade.

Caso se desconstituísse a penhora sobre o imóvel, a finalidade do instituto propter rem, que é a conservação do objeto, seria comprometida, pois o condomínio passaria a depender da incerta possibilidade de encontrar bens penhoráveis no patrimônio do promitente comprador, talvez bens impenhoráveis ou de pouco valor.

A penhora do imóvel tem o efeito jurídico e psicológico de desestimular a inadimplência.

Aplicando-se a teoria da dualidade da obrigação, o débito deve ser imputado a quem se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio, no caso o promitente comprador.

Porém, o vendedor não se desvincula da obrigação, mantendo-se na condição de responsável pelo pagamento da dívida, enquanto mantiver a situação proprietário do imóvel, ou seja, enquanto não houver a transferência no registro de imóveis.

Essa separação entre débito e responsabilidade permite uma solução mais adequada para a controvérsia, preservando-se a essência da obrigação propter rem.

Entre o risco de o condômino inadimplente perder o imóvel e o risco de a comunidade de condôminos ter de arcar com as despesas da unidade inadimplente, deve-se privilegiar o interesse coletivo dessa comunidade em detrimento do interesse individual do condômino inadimplente, e abrir a possibilidade de penhora e satisfação da dívida.

Portanto, foi adequada a interpretação da tese para determinar que tanto o promitente vendedor quanto o promitente comprador são responsáveis pelos débitos condominiais posteriores à imissão na posse, até o contrato de promessa de compra e venda ser levado a registro no cartório de imóveis.

14.11.2015

Fonte: Jornal "O Liberal" - Edição 07.11.2015