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PLANEJAMENTO FINANCEIRO PARA FINANCIAMENTO DE LONGO PRAZO |
ROBERTTO
ONOFRIO
Contabilista
e Administrador Financeiro
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Em nossa experiência profissional temos notado a crescente demanda por
questionamentos por parte tanto de pessoas naturais quanto de organizações
empresariais em relação a contratos de financiamentos e de
investimentos de médio e longo prazo. E as dúvidas quase sempre estão
relacionadas aos encargos financeiros.
Falar que a taxa de juros e a carga tributária no Brasil são muito
elevadas não é novidade para ninguém. Trata-se de uma realidade, um
fardo a ser carregado por todos os cidadãos brasileiros economicamente
ativos. Infelizmente, sempre que necessitamos de algum financiamento,
somos abrigados a aceitar as regras impostas.
Todavia, podemos minimizar ou até mesmo evitar algumas vezes tal situação,
bastando para tanto colocarmos em pratica o tal planejamento financeiro,
ou seja, fazer uma projeção das possibilidades de manutenção do
compromisso assumido com o financiador/investidor. Se lidar com esses cálculos isso muitas vezes parece difícil, vamos dar alguns exemplos que podem facilitar a compreensão e ser úteis na aplicação prática do seu caso. Observe cada um dos três mapas de planilhas financeiras, simulando cada um uma situação diferente da evolução do financiamento, conforme segue: 1) Na primeira situação temos um financiamento de R$ 100.000,00 a ser pago em 120 meses ou 10 anos a uma taxa de juros anual de 12%, sendo projetada uma taxa de correção do saldo devedor do capital de 10.96%, e o reajustamento do salário e/ou rendimento do financiado nulo, ou seja, constante do inicio ao final do contrato. 2) Na segunda situação, mantendo os mesmo dados do item acima, vamos agregar uma taxa de reajustamento de seu salário de 5,85% ao ano. 3) No terceiro exemplo, também mantendo os mesmo dados, o índice de reajustamento do salário e do saldo do capital financiado passa a ser de 10,96% ao ano. O objetivo é verificar, através de análise de fluxo de caixa, se o financiado vai ter condições de devolver ao financiador o capital emprestado e/ou investido com o acréscimo financeiro estipulado dentro do prazo pactuado. Para tanto, após analise dos demonstrativos abaixo, temos que projetar a nossa evolução de rendimento em particular, ou seja, se assalariado, a expectativa de reajuste salarial, aumentos reais, promoção de cargo, etc. Se profissional liberal, honorários, aumento da carteira de clientes, etc... Resumindo, projetar o seu caso em particular, porém sem esquecer a situação macro de nossa economia, na que tudo pode acontecer, inclusive todas as nossas projeções ficarem muito aquém ou além.
ü
Analisando as planilhas
acima, chegamos às seguintes conclusões: Þ
Na primeira situação,
vemos que tais condições tornam o contrato inviável. Já no término do
primeiro ano do financiamento o percentual de comprometimento da renda do
financiado vai ficando elevado. Estudos demonstram que o ideal é
comprometer no máximo 30% da renda bruta; assim, é fácil perceber que,
em termos de projeção, não haverá condições de pagamento integral
deste financiamento, pois o percentual chega a
79% da renda; Þ
Na segunda projeção,
temos uma equiparação com a renda, pois o financiado tem reajustamento
de seu salário na ordem de 5,85% anual, mantendo assim constante o seu
percentual de comprometimento de renda. Porém, ao final do contrato ainda
restaria um saldo devedor de R$ 164.758,99, pois o seu reajuste foi
inferior ao do saldo devedor do capital financiado, ficando também
inviabilizado. Þ
Somente na terceira simulação
há viabilidade econômico-financeira, pois os reajustes são idênticos
tanto para saldo devedor como para renda do financiado. Assim, um salário
e/ou rendimento inicial de R$ 5.000,00 teria que chegar ao final do
contrato em R$ 14.023,50. Este seria o nosso PONTO DE EQUILÍBRIO. ü
Os percentuais
apresentados e utilizados nos exemplos acima se referem à taxa acumulada
dos índices da caderneta de poupança nos últimos 10 anos (182,91%),
tendo a sua Taxa Equivalente Anual de 10,96% e da média
apresentada nos reajustamentos pelo Plano de Equivalência Salarial –
PES. Estas são as regras mais comumente utilizadas nos contratos de
financiamento imobiliário de longo prazo para pessoa física pelo Sistema
Financeiro de Habitação – SFH. Porém, tais regras podem ser aplicadas
para qualquer modalidade de financiamento. CONCLUSÃO: Não tenho a intenção de apresentar neste pequeno
exemplo uma projeção científica baseada em estudos macroeconômicos, até
por que não é esta minha formação. Mas creio que é fundamental
alertar que podemos, sim, de forma simples, antecipar e evitar algumas
“dores de cabeça”, para depois não ficar apenas reclamando dos
bancos e instituições financeiras em geral. É só verificar que a taxa
de juros não foi alterada, foi mantida a taxa que concordamos desde o
inicio do contrato. Faço tal observação por ser bastante comum alguns
clientes exatamente nesta situação alegarem que o financiador cobrou
juros excessivos, extorsivos, que é um roubo, etc., quando na verdade ele
(a) nem ao menos sabia que o contrato previa clausula de reajustamento do
saldo devedor e/ou da prestação por um índice que, no nosso exemplo, é
a poupança.
O que ocorre é que no momento em que incorpora a
taxa de inflação convencionada, objetiva garantir o retorno ao
investidor/financiador a taxa de juros contratada. Daí se convencionou
chamar tal taxa de Juros Reais e, quando somada ao indexador, de Juros
Efetivos. Veja que no nosso exemplo a Taxa Interna de Retorno (TIR)
para o financiador foi de 24,27 %, porém não houve aumento da
taxa contratual, que continua sendo de 12% ao ano. Diante de tal
situação, talvez fosse melhor negociar uma taxa pré-fixada um pouco
mais alta, mas tendo mais segurança de seu cumprimento. 06.11.2006 |
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Fonte: Remetido por e-mail |
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