imobiliária
- pessoa física - tributos
www.soleis.adv.br
DEC.LEI Nº 1.510/27.12.1976 (Alterações)
Imobiliária - Empresa Individual
DECRETO-LEI Nº 1.381, DE 23 DE DEZEMBRO DE 1974
Dispõe sobre o tratamento tributário aplicável à empresa individual nas atividades imobiliárias, e dá outras providências.
(Alterado pelo DEC. Nº 2.072/ 20.12. 1983 já inserido no texto)
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA ,
no uso da atribuição que lhe confere o artigo 55, item II, da Constituição,
DECRETA:
Art 1º
Serão equiparadas às pessoas jurídicas, para os efeitos de cobrança do
imposto de renda, as pessoas físicas que, como empresas individuais,
praticarem operações imobiliárias, nos termos deste Decreto-lei.
Art 2º Para os efeitos do
disposto neste Decreto-lei, consideram-se:
I - Imóveis - os definidos no
artigo 43, do Código Civil e os direitos à sua aquisição;
II - Data de aquisição ou de
alienação - aquela em que for celebrado o contrato inicial da operação
imobiliária correspondente, ainda que através de instrumento particular;
III - Ano calendário - período de
doze meses consecutivos contados de 1º de janeiro a 31 de dezembro.
§ 1º Caracterizam-se a aquisição
e a alienação pelos atos de compra e venda, de permuta, de transferência do
domínio útil de imóveis foreiros, de cessão de direitos, de promessas
dessas operações, de adjudicação ou arrematação em hasta pública, pela
procuração em causa própria, ou por outros contratos afins em que haja
transmissão de imóveis ou de direitos sobre imóveis.
§ 2º A data de aquisição ou de
alienação constante de instrumento particula, se favorável aos interesses
da pessoa física, só será aceita pela autoridade fiscal, quando atendida
peIo menos uma das condições abaixo especificadas:
a) O instrumento tiver sido
registrado no Registro Imobiliário ou no Registro de Títulos e Documentos no
prazo de trinta dias contados da data dele constante;
b) Houver conformidade com cheque
nominativo pago dentro do prazo de trinta dias contados da data do
instrumento;
c) Houver conformidade com lançamentos
contábeis da pessoa jurídica, atendidos os preceitos para escrituração em
vigor.
d) Houver menção expressa da operação
nas declarações de bens da parte interessada, apresentadas tempestivamente
à repartição competente, juntamente com as declarações de rendimentos.
§ 3º O Ministro da Fazenda poderá
estabelecer critérios adicionais para aceitação da data do instrumento
particular a que se refere o parágrafo anterior.
Art 3º Serão consideradas
empresas individuais, para os fins do artigo 1º, as pessoas físicas que:
(Revogados pelo DEC. Nº 2.072/ 20.12.1983) - I - destinarem imóveis a empresas a que estejam vinculadas, se as empresas adquirentes explorarem, por qualquer modalidade, a construção ou a comercialização de imóveis;
II - praticarem, em nome individual, a comercialização de imóveis com habitualidade; ou
III - promoverem a incorporação de
prédios em condomínio ou loteamento de terrenos.
Art 4º Para os efeitos de
equiparação da pessoa física à pessoa jurídica, nos termos do inciso I,
do artigo 3º, serão considerados vinculados à empresa:
I - os seus titulares ou
administradores, na data da alienação do imóvel e os que o tenham sido nos
doze meses imediatamente anteriores à alienação do imóvel;
II - os acionistas ou sócios que
participarem, ou tenham participado em qualquer época do período de doze
meses imediatamente anteriores à alienação, com mais de dez por cento do
capital da empresa;
III - o cônjuge, os parentes até o
terceiro grau e os dependentes das pessoas a que se referem as alíneas
anteriores.
§ 1º Para os efeitos deste artigo,
não serão consideradas as alienações:
a) de imóveis para a empresa como
integralização de seu capital, até 30 de junho de 1975;
b) de Imóveis havidos por herança
ou legado;
c) de imóveis havidos, por doação
ou dação em pagamento, mais de doze meses antes da data da alienação;
d) de imóveis adquiridos mais de 36
meses antes da data da alienação.
§ 2º No caso de equiparação da
pessoa física à pessoa jurídica a que se refere este artigo, não se
aplicará o disposto nos artigos 72 e 73, da Lei nº 4.506, de 30 de novembro
de 1964.
Art 5º Para os efeitos de
equiparação da pessoa física à pessoa jurídica, nos termos do inciso II,
do artigo 3º, será considerada habitualidade na comercialização de imóveis
a alienação:
I - em cada ano calendário, de mais
de três imóveis adquiridos nesse mesmo ano;
II - no prazo de três anos calendários
consecutivos, de mais de seis imóveis adquiridos nesse mesmo triênio.
§ 1º Nos termos deste artigo, não
serão computadas as alienações:
a) de imóveis por desapropriação,
recuo, extinção judicial de condomínio ou rescisão contratual;
b) de imóveis havidos por herança
ou legado;
c) de imóveis havidos, por doação
ou dação em pagamento, mais de doze meses antes da data da alienação;
d) de imóveis reavidos por rescisão
de contratos de alienação;
e) de unidades imobiliárias havidas
em pagamento de terreno, a que se refere o artigo 39, da Lei número 4.591, de
16 de dezembro de 1964;
f) de vagas para guarda de automóveis;
§ 2º Para os efeitos deste artigo,
será considerada como uma única operação:
a) a alienação da totalidade ou de
fração ideal de um terreno, com ou sem edificações, resultante da unificação
de dois ou mais terrenos;
b) a alienação conjunta da
totalidade ou de fração ideal de dois ou mais terrenos confinantes com o
todo, com ou sem edificações;
c) a alienação, em conjunto ou
separadamente, de até cinco terrenos confinantes com o todo, com ou sem
edificações, desde que originados do desmembramento de um mesmo terreno e
todos possuindo testada para logradouro público, adotando-se como ano de
alienação o da primeira que for efetuada;
d) a alienação, em conjunto ou
separadamente, de unidades não residenciais situadas no mesmo pavimento de
edifício e confinantes com o todo, construídas ou com a construção
contratada, desde que adquiridas de uma só vez pelo alienante, adotando-se
como ano de alienação o da primeira que for efetuada;
e) a alienação conjunta de
unidades não residências situadas no mesmo pavimento de edifício e
confinante com o todo, construídas ou com a construção contratada,
adquiridas separadamente pelo alienante;
f) a alienação de unidade imobiliária,
construída ou com a construção contratada, resultante da unificação de
duas ou mais unidades do mesmo edifício;
g) a alienação conjunta de
unidades imobiliárias que constituam, no todo, um prédio autônomo, desde
que, no caso de haver mais de um adquirente, não sejam atribuídas unidades
específicas a cada um deles.
§ 3º Quando o imóvel alienado não
tiver sido adquirido de uma só vez, mas parceladamente em anos diferentes,
inclusive nos casos a que se refere o parágrafo anterior, adotar-se-á como o
ano de aquisição aquele em que tiver sido adquirida a maior área de terreno
ou as unidades que, em conjunto, correspondam à maior fração ideal de
terreno; se, na quantificação desses valores, houver equivalência entre
dois ou mais anos consecutivos ou não, adotar-se-á o mais antigo.
§ 4º O número de adquirentes em
condomínio ou em comunhão, não desça......izara a unicidade da operação
para o alienante.
Art 6º Nos termos do inciso
III, do artigo 3º, serão equiparadas a pessoas jurídicas, em relação às
incorporações imobiliárias ou loteamentos com ou sem construção, cuja
documentação seja arquivada no Registro Imobiliário a partir da data da vigência
deste Decreto-lei:
I - as pessoas físicas que, termos
dos artigos 29, 30 e 68, da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, do
Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ou do Decreto-lei número 271,
de 28 de fevereiro de 1967, assumirem a iniciativa e a responsabilidade de
incorporações ou loteamentos;
II - os titulares de terrenos ou
glebas de terra que, nos termos do § 1º, do artigo 31, da Lei nº 4.591, de
16 de dezembro de 1964, ou do artigo 3º, do Decreto-lei nº 271, de 28 de
fevereiro de 1967, outorgarem mandato a construtor ou corretor de imóveis com
poderes para alienação de frações ideais ou lotes de terreno, quando os
mandantes se beneficiarem do produto dessas alienações.
§ 1º Equipara-se também à jurídica
o proprietário ou titular de terrenos ou glebas de terras que sem efetuar o
arquivamento dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a
construção de prédio com mais de duas unidades imobiliárias ou a execução
de loteamento, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias ou dos
lotes de terreno antes de decorrido o prazo de 36 meses contados da data da
averbação, no Registro Imobiliário, da construção do prédio ou da aceitação
das obras do loteamento.
§ 2º Para os efeitos do parágrafo
anterior, caracteriza-se a alienação pela existência de qualquer ajuste
preliminar, ainda que de simples recebimento de importância a título de
reserva.
§ 3º A equiparação de que trata
este artigo ocorrerá, para os casos referidos no " caput ",
na data de arquivamento da documentação do empreendimento, e, para os casos
referidos no § 1º, na data da primeira alienação.
§ 4º Não subsistirá a equiparação
de que trata este artigo se, na forma prevista no § 5º, do artigo 34, da Lei
nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, ou no artigo 6º, do Decreto-lei nº 58,
de 10 de dezembro de 1937, o interessado promover, no Registro Imobiliário, a
averbação da desistência da incorporação ou o cancelamento da inscrição
do loteamento.
§ 5º Não se aplicará o disposto
no " caput "
deste artigo à pessoa física que assumir a iniciativa e a responsabilidade
da incorporação imobiliária ou loteamento de terreno, desde que,
cumulativamente, satisfaça às seguintes condições:
a) tenha contratado a aquisição do
terreno antes da data da vigência deste Decreto-lei;
b) tenha requerido à autoridade
administrativa competente, antes dessa mesma data, a aprovação de projeto de
construção ou de loteamento, no caso de não haver, à época da aquisição
do terreno, projeto aprovado ou em tramitação;
c) não tenha promovido nenhuma
incorporação nos vinte e quatro meses imediatamente anteriores ou nenhum
loteamento nos trinta e seis meses imediatamente anteriores àquela data,
conforme o caso;
d) obtenha o arquivamento da
documentação do empreendimento no Registro Imobiliário dentro do prazo de
doze meses consecutivos contados da mesma data; e
e) promova apenas um único
empreendimento de cada uma dessas duas categorias.
Art 7º Os condomínios na
propriedade de imóveis não serão considerados sociedades de fato, ainda que
deles façam parte também pessoas jurídicas.
Parágrafo único. A cada condômino,
pessoa física, serão aplicados os critérios de caracterização da empresa
individual e demais dispositivos legais como se fosse ele o único titular da
operação imobiliária, nos limites de sua participação.
Art 8º A equiparação da
pessoa física à pessoa jurídica será determinada de acorda com as normas
legais e regulamentares em vigor na data do instrumento inicial de alienação
do imóvel, ou do arquivamento dos documentos da incorporação, ou do
loteamento e, a posterior alteração dessas normas, não atingirá as operações
imobiliárias já realizadas nem os empreendimentos cuja documentação já
tenha sido arquivada no Registro Imobiliário.
Parágrafo único. As operações de
aquisição e alienação de imóveis praticadas antes da data da vigência
deste Decreto-lei só serão computadas para os efeitos de equiparação, nos
termos do artigo 5º, em conjunto com nova operação que a pessoa física
venha a praticar, levando-se sempre em conta o ano calendário.
Art 9º A aplicação do
regime fiscal das pessoas jurídicas às pessoas físicas a elas equiparadas
na forma deste Decreto-lei, terá início na data em que se completarem as
condições determinadas da equiparação.
§ 1º As pessoas físicas
consideradas empresas individuais serão obrigadas a:
a) inscrever-se no Cadastro Geral de
Contribuintes no prazo de noventa dias contados da data da equiparação;
b) manter Livro-Caixa autenticado no
prazo de noventa dias contados da data da equiparação, no qual deverão ser
escrituradas todas as receitas e despesas relativas às atividades econômicas
da empresa individual;
c) manter sob a sua guarda e
responsabilidade os documentos comprobatório das operações referidas na alínea
anterior nos prazos previstos na legislação para as pessoas jurídicas;
d) efetuar as retenções e
recolhimentos do imposto de renda na fonte previstos na legislação para as
pessoas jurídicas;
§ 2º O lucro da empresa
individual, apurado ao término de cada ano calendário, compreenderá:
a) o resultado da operação que
determinar a equiparação.
b) o resultado de incorporações ou
loteamentos promovidos pelo titular da empresa individual a partir da data da
equiparação, abrangendo o resultado das alienações de todas as unidades
imobiliárias ou de todos os lotes de terreno integrantes do empreendimento.
c) o resultado das alienações de
quaisquer outros imóveis, ressalvado o disposto no § 3º.
d) as correções monetárias do preço
das alienações de unidades residenciais ou não residenciais, construídas
ou em construção, e de terrenos ou lotes de terrenos, com ou sem construção,
contratadas a partir da data da equiparação, abrangendo:
1) as incidentes sobre série de
prestações e parcelas intermediárias vinculadas ou não à entrega das
chaves, representadas ou não por notas promissórias;
2) as incidentes sobre dívidas
correspondentes a notas promissórias, cédulas hipotecárias ou outros títulos
equivalentes, recebidos em pagamento do preço de alienações;
3) as calculadas a partir do
vencimento dos débitos a que se referem as alíneas anteriores, no caso de
atraso no respectivo pagamento, até sua efetiva liquidação.
e) os juros convencionados sobre a
parte financiada do preço das alienações contratadas a partir da data da
equiparação, bem como as multas e juros de mora recebidos por atrasos de
pagamentos.
§ 3º Não serão computados para
efeito de apuração do lucro da empresa individual o resultado, correção
monetária e juros auferidos nas alienações:
a) de imóveis por desapropriação,
recuo ou extinção judicial de condomínio;
b) de imóveis havidos por herança
ou legado;
c) de imóveis havidos, por doação
ou dação em pagamento, mais de doze meses antes da data da alienação;
d) de imóveis reavidos por rescisão
de contratos de alienação, quando a alienação rescindida tiver sido
contratada antes da data da equiparação;
e) de unidades imobiliárias havidas
em pagamento de terreno a que se refere o artigo 39, da Lei número 4.591, de
16 de dezembro de 1964, quando essa operação tiver sido contratada antes da
data da equiparação;
f) de unidades imobiliárias ou
lotes de terreno integrantes de incorporações ou loteamentos cuja documentação
tenha sido arquivada no Registro Imobiliário antes da data da equiparação
ou dentro do prazo estipulado na alínea " d ",
do § 5º, do artigo 6º, se se tratar de empreendimento a que se refere o
dispositivo citado;
g) de quaisquer imóveis adquiridos
mais de trinta e seis meses antes da data da equiparação.
§ 4º O disposto no parágrafo
anterior aplica-se também:
a) aos rendimentos de locação,
sublocação ou arrendamento de quaisquer imóveis, percebidos pelo titular da
empresa individual, bem como os decorrentes da exploração econômica de imóveis
rurais, ainda que sejam imóveis cuja alienação acarrete a inclusão do
correspondente resultado no lucro da empresa individual.
b) a outros rendimentos percebidos
pelo titular da empresa individual.
§ 5º Para efeito de determinação
do valor de incorporação ao patrimônio da empresa individual, poderão ser
corrigidos monetariamente, com base na variação do valor das Obrigações
Reajustáveis do Tesouro Nacional, os custos abaixo especificados, incidindo a
correção, desde a época de cada pagamento até a data da equiparação,
sobre a quantia efetivamente desembolsada pelo titular da empresa individual:
a) o custo do terreno ou das glebas
de terra em que sejam promovidos loteamentos ou incorporações, bem como das
construções e benfeitorias executadas;
b) o custo do terreno, das construções
e das benfeitorias de outros imóveis.
§ 6º Os recursos efetivamente
investidos, em qualquer época, pela pessoa física titular da empresa
individual, nos imóveis a que se refere o parágrafo anterior, bem como a
correção monetária nela prevista, constituirão o capital da empresa
individual no início de cada exercício, para fins de determinação da
manutenção do capital de giro dedutível do lucro tributável, nos termos do
Decreto-lei nº 1.338, de 23 de julho de 1974.
§ 7º Sem prejuízo do disposto no
parágrafo anterior os imóveis, objeto das operações referidas nas alíneas
" a ",
" b " e
" c ", do §
2º, deste artigo, passarão a ser considerados como integrantes do ativo da
empresa individual, respectivamente, na data da equiparação, na data do
arquivamento da documentação da incorporação ou do loteamento e na data de
cada alienação.
§ 8º A distribuição de lucro da
empresa individual para a pessoa física de seu titular será tributada à opção
do beneficiário, exclusivamente na fonte, à taxa de 25%, ou mediante inclusão
na declaração de rendimentos.
Art 10. A pessoa física que,
após sua equiparação à pessoa jurídica não promover nenhum dos
empreendimentos nem efetuar nenhuma das alienações a que se referem as alíneas
" b " e
" c ", do §
2º, do artigo 9º, durante o prazo de trinta e seis meses consecutivos,
deixará de ser considerada empresa individual a partir do término desse
prazo, salvo quanto aos efeitos tributários das operações então em
andamento.
§ 1º Permanecerão no ativo da
empresa individual:
a) as unidades imobiliárias e os
lotes de terreno integrantes de incorporações ou loteamentos, até sua
alienação e recebimento total do preço;
b) o saldo a receber do preço de imóveis
então já alienados, até seu recebimento total.
§ 2º No caso previsto no § 1º, a
pessoa física poderá encerrar a empresa individual desde que recolha a
imposto de renda que seria devido:
a) se os imóveis referidos na sua
alínea " a "
fossem alienados, com pagamento à vista, ao preço de mercado;
b) se o saldo referido na sua alínea
" b " fosse
recebido integralmente.
c) se o lucro líquido remanescente
da empresa individual fosse integralmente transferido para a pessoa física,
observado o disposto no § 8º, do artigo 9º.
Art 11. Os imóveis que
integrarem o patrimônio da pessoa física e os que forem alienados em cada
ano-base deverão ser relacionados em sua declaração de bens do exercício
financeiro correspondente, com indicação expressa do ano de sua aquisição.
Art 12. Este Decreto-lei
entrará em vigor em 1º de janeiro de 1975, revogados o Decreto-lei nº 515,
de 7 de abril de 1969, e demais disposições em contrário.
Brasília, 23 de dezembro de 1974; 153º da Independência e 85º da República.
ERNESTO GEISEL
Mário Henrique Simonsen
DEC.LEI Nº 1.510, DE 27 . 12 . 1976
Dispõe
sobre a tributação de resultados obtidos na venda de participações
societárias pelas pessoas físicas; altera o Decreto-lei nº 1.381,
de 23 de dezembro de 1974, que dispõe sobre o tratamento tributário
aplicável à pessoa física equiparada à pessoa jurídica em decorrência
de operações com imóveis, e dá outras providências.
Art 11. A subdivisão ou
desmembramento de imóvel rural em mais de 10 (dez) lotes, ou a alienação
de mais de 10 (dez) quinhões ou frações ideais desse imóvel serão
equiparadas a loteamento para os efeitos do disposto no inciso III do artigo
3º do Decreto-lei nº 1.381, de 23 de dezembro de 1974.
§ 1º Quando a subdivisão do imóvel
rural resultar em até 10 (dez) lotes ou a alienação de frações ideais não
exceder de 10 (dez) quinhões, a alienação de cada um desses lotes ou de
cada uma das frações ideais será computada como uma operação para os
efeitos do disposto no artigo 5º do Decreto-Lei nº 1.381.
§ 2º O disposto neste artigo não
se aplica aos casos em que a subdivisão se efetive por força de partilha
amigável ou judicial em decorrência de herança, legado, doação como
adiantamento da legítima, ou extinção de condomínio.
Art 12. A pessoa física
equiparada a empresa individual por força do disposto no artigo 3º, inciso
III do Decreto-lei nº 1.381, de 23 de dezembro de 1974, e do " caput " do artigo
II deste
Decreto-lei, fica obrigada a manter escrituração contábil completa.
Art 15. Os serventuários da Justiça responsáveis por Cartório de Notas ou de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, ficam obrigados a fazer comunicação à Secretaria da Receita Federal dos documentos lavrados, anotados, averbados ou registrados em seus Cartórios e que caracterizam aquisição ou alienação de imóveis por pessoas físicas, conforme definidos no art. 2º § 1º do Decreto-lei nº 1.381, de 23 de dezembro de 1974.
www.soleis.adv.br Divulgue este site